임대차 3법과 헌재의 합헌 결정

계약갱신청구권 전월세 상한제 5% 임대차 합헌 결정

 

지난 몇 년간 사람들 입에 많이 오르내렸던 계약갱신청구권 제도가 정착할 기미가 보입니다. 

최근 헌법재판소에서 임대차 3 법의 합헌 결정을 내렸기 때문입니다.

 

 

 

 

헌재, 임대차 3 법 합헌 결정 

 

헌법재판소에서 '임대차 3 법'인 주택임대차보호법의 계약갱신청구권과 전월세상한제가 헌법적으로 문제가 없다고 판단했습니다. 

 

이에 따라서 임대인은 임차인이 요구하는 계약 갱신을 거부할 수 없고, 임대료 인상은 최대 5%로 제한됩니다.

헌재는 이러한 규정이 임차인의 주거 안정을 도모하고, 임대인의 재산권을 침해하지 않는다고 판단했습니다. 

 

헌재는  계약갱신요구 조항은 "임대인의 사용 수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다"라며 "임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"라고 했습니다. 

 

헌재 "임대차 계약갱신 청구권, 전월세 상한제 합헌" 뉴스 

임대차 계약갱신청구권, 전월세 상한제 합헌- "입법 목적 정당하다"

 

 

 주택임대인협회는 이에 대해 유감의 뜻을 밝혔습니다.

대한주택임대인협회 회장은 '임대차 3 법이 공익을 위한 것이라고 내세울 부분이 많지 않다는 것이 지난 4년의 시간 동안 밝혀졌음에도 이번 합헌 결정이 내려진 것에 대해 심히 유감스럽다'라고 했습니다. 

 

 

임대차3법

 

 

 

임대차 3 법이란? 

최근의 임대차 3 법 합헌 결정에 따라 다시 뉴스에 오르내리고 있는 임대차 3법에 대해 복습해 보겠습니다. 

임대차 3법은 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법에 새롭게 추가된 내용입니다. 

 

<임대차 3법> 
1. 전월세 상한제 
2. 계약갱신청구권
3, 전월세 신고제 

 

 

 

계약갱신청구권과 전월세 상한제는 주택임대차보호법에 새롭게 포함된 내용이고, 전월세 신고제는 부동산 거래 신고법에 추가된 내용입니다. 

 

임대차 3 법 요약

 계약을 연장할 때   5% 이내에서만 증액이 제한되고- 전월세상한제 

임차인의 주거 기간은 기본 2년에서 갱신을 통해 4년까지 가능하며- 계약갱신청구권

전월세 계약을 할 경우에는 행정복지센터에 임대차 신고를 해야 합니다. - 전월세신고제 

 

계약갱신청구권과 전월세 상한제는 2020년 7월 31일에 의결되었고, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행되었습니다. 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권

 

 임대차 기간이 끝나기 전, 6개월 전부터 2개월 전까지  임차인이 임대인에게 '계약갱신청구권을 사용하겠다'라고 통보했을 경우에 임대인은 이에 동의해야 합니다.

 

갱신청구권의 임대차 기간은 2년이므로 기존 2년에서 최대 4년까지 주거기간을 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다. 

임대인이 갱신을 거절할 경우에는, 임차인은 이에 대한 증명을 요청할 수 있습니다.

 

계약의 중도해지의 경우는 임차인만 가능하며, 해지 통고를 한 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

3개월이 지나 해지가 된 이후 발생하는 중개 수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 

 

전월세상한제

 

계약이 만기 되어 갱신할 때 기존 임대료의 5% 이내에서만 증액할 수 있다는 제도입니다. 

계약갱신 청구권 행사를 할 때 적용됩니다.

 

 

 

 

전월세 신고제

 

2019년 8월 발의된 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 일부 개정안에 포함된 제도로, 주택임대차 계약(전월세) 때 임대 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시, 군, 구청에 신고하도록 하는 제도입니다. 

 

신고 금액은 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원 이상으로 아파트, 오피스텔, 빌라 등 전월세 계약을 했을 경우 모두 신고해야 합니다.

묵시적 갱신의 경우에도 임대료나 월세가 변경되었다면 신고대상입니다. 

 

임대인과 임차인 둘 다 신고가 가능하고, 위임받은 공인중개사를 통한 대리인도 가능합니다.

 

신고는 임대차 계약 체결 후 신고할 당사자가 증빙서류를 준비했을 때 가능하고, 만약 증빙서류가 없으면 임차인, 임대인 전자서명으로도 신고 가능합니다. 

임대인은 30일 이내 미신고 시 과태료 100만 이하 대상이 됩니다. 

임차인의 경우 전입신고, 확정일자를 받으러 행정복지센터(주민센터)에 갈 때 임차인 계약신고를 함께 하면 됩니다.